Foreldelse og passivitet

Selv om man har et rettmessig krav om prisavslag eller erstatning, risikerer man å miste kravet sitt dersom man ikke opptrer aktivt og følger opp kravet. Reglene om foreldelse og passivitet er uavhengige av hverandre, og kan hver for seg medføre at kravet tapes.

Se også: Våre eiendomsadvokater – vi kan hjelpe deg med å overholde frister og fremme kravet på riktig måte.

Foreldelse inntrer etter 3 år

Foreldelse er lovregulert i foreldelsesloven. Et krav foreldes tre år etter at kravet kunne vært innkrevd eller mislighold inntrådte. Ved boligsalg innebærer dette at kravet foreldes tre år etter at man overtok boligen.

Man har imidlertid en tilleggsfrist på ett år fra man fikk kunnskap om grunnlaget for kravet. Dersom man fire år etter overtakelsen oppdager en feil ved boligen, har man altså fortsatt ett år på seg til å avbryte foreldelsesfristen fra å løpe ut.

Foreldelse kan avbrytes på flere måter. De mest praktiske i denne sammenheng er erkjennelse – eller rettslig forfølgelse av kravet. Erkjennelse innebærer her for eksempel at selgeren aksepterer at det foreligger en mangel ved boligen. Rettslige skritt betyr at det må tas ut forliksklage eller stevning.

Man kan også avtale utsatt foreldelsesfrist. Dette er særlig praktisk der de faktiske sidene av en sak ikke er avklart, og det er behov for ytterligere utredning.

Dersom selgeren har tegnet eierskifteforsikring (boligselgerforsikring), foreldes ikke kravet overfor forsikringsselskapet før selskapet har sendt et eget, skriftlig varsel om at foreldelse vil bli påberopt. Fra varselet sendes har man minst seks måneders frist på seg før foreldelse vil inntre.

Passivitet kan være aktuelt hvis det har gått mer enn ett år siden forrige kontakt

Passivitet er et regelsett som ikke er lovfestet, men som baseres på praksis i domstolene. Passivitet inntrer dersom man, over lengre tid, unnlater å følge opp et krav. Begrunnelsen for reglene om passivitet er at motparten etter en viss tid må kunne innrette seg på at et krav ikke vil bli fulgt opp igjen.

Se også: Feil og mangler ved boligkjøp – når har man et krav?

Dersom man i saker om feil og mangler ved boliger skal kunne påberope at kravstiller har vært passiv og derved har tapt sitt krav, kreves det at det har gått en viss tid siden forrige kontakt, og at kravstiller har unnlatt å foreta handlinger som han/hun burde ha foretatt. Dersom det har gått mer enn ett år siden forrige kontakt mellom partene, vil passivitet kunne aktualiseres. Dette beror imidlertid på en konkret vurdering av saken, og ofte er vesentlig lengre opphold akseptert uten at det er utvist passivitet.

Det sentrale er ofte hvorvidt kravstiller har vært aktiv og forsøkt å framskaffe informasjon, ventet på en tredjeparts behandling eller vurdering av saken eller lignende. Har man i tillegg jevnlig orientert motparten om at man jobber med utredning av saken, vil motparten vanskelig kunne hevde at man har vært passiv. Har man derimot fremmet en (nøytral) reklamasjon og varslet oversendelse av skaderapporter, for deretter å la saken ligge i to år før man gjøre noe som helst ytterligere, har man sannsynligvis utvist en slik passiv holdning til kravet at dette vil anses å være tapt.

Selve passivitetsvurderingen er imidlertid en sammensatt og krevende vurdering som vil kunne slå ulikt ut kun basert på små detaljer i saken.

Indems eiendomsadvokater har lang og bred erfaring med håndtering av problemstillinger knyttet til fast eiendom, og kan hjelpe deg med din sak. Ta kontakt på telefon 22 00 88 88, på e-post post@indem.no eller ved å fylle ut skjemaet under.

Kontakt