Heving av boligkjøp: Restitusjons- og erstatningsoppgjøret

Når det er klart at boligkjøpet må heves, blir spørsmålet hva boligkjøper kan kreve tilbakeført og erstattet, samt hvilke fradrag selger vil kunne få. Denne problemstillingen er krevende. Rettspraksis viser at det vies lite tid til behandlingen av disse spørsmålene.

Vi vil på denne siden redegjøre for hovedlinjene i det økonomiske oppgjøret ved heving av boligkjøp. Hva som vil være riktig resultat i det konkrete tilfellet vil variere.

Se også: Våre eiendomsadvokater – vi hjelper deg med å kreve riktig erstatning.

Restitusjonsoppgjøret – mer enn bare tilbakeføring av eiendom og kjøpesum

Selve restitusjonsoppgjøret ved heving av boligkjøp er regulert i avhendingslova § 4-4. Denne bestemmelsen uttrykker at hver part har krav på å få tilbake det man har ytt. Dette innebærer isolert sett at det kun er eiendommen og kjøpesummen som skal tilbakeføres til den annen part.

Det er imidlertid flere andre poster som anses å være en del av selve restitusjonsoppgjøret.

Avsavnsrente

Avsavnsrente på kjøpesummen kan normalt kreves fra kjøpers side, med hjemmel i generelle berikelsesbetraktninger. Normalt har man en viss inflasjon i økonomien, hvilket minsker pengeverdien over tid. Betaler man 5 000 000 kr i 2013, vil ikke dette være like mye verdt hvis man får tilbakebetalt 5 000 000 kr i 2017. En kompensasjon for den såkalte devaluerte pengeverdi, avsavnsrenten, vil det derfor være hjemmel for å kreve som del av selve hevingsoppgjøret.

Berikelsestillegg

Berikelsestillegg vil også kunne kreves for verdier som er tilført eiendommen, typisk en oppussing som har økt verdien på eiendommen. Bakgrunnen er, som ovenfor, en berikelsesbetraktning ved at det man leverer tilbake, har blitt tilført en verdi. Berikelsestillegget må imidlertid samordnes med et eventuelt krav om erstatning for tapt verdistigning, se nedenfor.

Videre må det antas at berikelsestillegget vil begrenses oppad til økningen i eiendommens markedsverdi. En oppussing som ikke tilfører eiendommen en merverdi, vil således ikke kunne kreves tilbakebetalt eller erstattet. Dette henger sammen med at det er nettopp berikelsen som kan kreves kompensert.

Nyttefradrag

Nyttefradrag kan selgeren kreve fra kjøperen som følge av at kjøperen har nytt godt av å besitte eiendommen. Nyttefradraget er på sett og vis motvekten til avsavnsrenten. Nyttefradraget tar utgangspunkt i kjøpers fordel av å disponere boligen, og beregnes ut fra markedsleiepris for boligen fra overtakelse til tilbakelevering.

Det er imidlertid tale om et nettofradrag, og avgrenses altså til den faktiske merverdien av å eie og benytte boligen. Eksempelvis vil ulemper som følge av manglene i mange tilfeller begrense nyttefradraget i vesentlig grad. Videre vil naturlige kostnader ved å eie boligen begrense nettofradraget. I praksis vil selgerens krav på nyttefradrag ofte utgjøre omtrent det samme som kjøperens krav på avsavnsrente. Om selgeren kan kreve et større fradrag enn kjøperen krever kompensasjon (og på den måten unngå å måtte refundere hele kjøpesummen), er ikke en avklart problemstilling.

Avkastning på eiendommen

Avkastning på eiendommen som kjøper har opptjent i sin eiertid, kan også selgeren kreve refundert som del av restitusjonsoppgjøret. Dette følger av en analogisk anvendelse av kjøpsloven § 65, og er akseptert i rettspraksis. Typisk vil dette gjelde leieinntekter som kjøper har mottatt fra en leietaker av hybelleilighet etc. Hvorvidt selgers fradragskrav begrenses oppad av kjøpers refusjonskrav, er som ovenfor nevnt uavklart.

Erstatningsposter – en oversikt

Øvrige krav i hevingsoppgjøret er som hovedregel erstatningsposter. Forskjellen på refusjonskrav og erstatningskrav er at refusjonskravene ikke fordrer annet ansvarsgrunnlag enn at det er grunnlag for heving. Erstatningskravet forutsetter derimot at mangelen som gir hevingsgrunnlag, ligger innenfor selgerens kontroll.

Se også: Prisavslag, heving og erstatning – når har man krav på hva?

Tinglysingsgebyr og dokumentavgift blir normalt erstattet

Tinglysingsgebyr og dokumentavgift er alminnelig aksepterte krav ved heving av kjøpekontrakt. Det er imidlertid viktig å være oppmerksom på at kravene er erstatningsposter og ikke en del av restitusjonsoppgjøret. I rettspraksis er det tradisjonelt tilkjent erstatning for disse postene samtidig som det er tilkjent erstatning for tapt verdistigning. Det er en logisk umulighet å oppnå begge deler, da man ikke ville fått verdistigningen uten at man betalte avgiftene for å kjøpe boligen. Rettspraksis er således i utakt med seg selv, noe som nok skyldes det nevnte manglende fokus på erstatning ved heving.

Finansieringskostnader blir normalt ikke erstattet

Finansieringskostnader ved ervervet av eiendommen vil normalt ikke kunne kreves erstattet. Slike kostnader er en konsekvens av et valg man tok ved avtaleinngåelsen om å erverve fast eiendom, framfor å betale husleie i en leid bolig. Bokostnader vil man alltid måtte forvente å ha da man nødvendigvis må bo et sted, og man kan derfor ikke kreve slike kostnader erstattet ved heving av boligkjøpet.

Tapt verdistigning er en vanlig erstatningspost

Tapt verdistigning er en av de mest praktiske erstatningspostene ved heving av boligkjøp. Ofte tar det tid før man avdekker manglene ved eiendommen, og ytterligere tid påløper som regel også før man får konstatert at det foreligger grunnlag for heving av kjøpekontrakten. Fra kjøpstidspunktet til eiendommen returneres til selger er det sannsynlig at eiendommen (i mangelfri tilstand) ville økt i verdi. Kjøper må da, etter hevingsoppgjøret, gå til anskaffelse av en ny eiendom i et marked hvor prisene har steget. Dette innebærer at kjøperen vil måtte ta til takke med en mindre eiendom, eventuelt av lavere standard, dersom han/hun kun har kjøpesummen til rådighet. Av den grunn er det akseptert i rettspraksis at kjøper kan kreve erstatning for tapt verdistigning. Kravet tilsvarer eiendommens teoretiske verdistigning i perioden fra overtakelse til tilbakelevering. Erstatningskravet må samordnes med forsinkelsesrentekravet, da disse dels har samme begrunnelse (inflasjonsdekning).

Hvorvidt man får en motsatt situasjon ved prisnedgang – altså at selger kan kreve å levere tilbake mindre enn kjøpesummen – finnes det foreløpig ingen avklarende høyesterettspraksis på. Spørsmålet ble vurdert i Gulating lagmannsretts dom av 16.11.17 (LG-2017-45089), hvor retten konkluderte med at det ikke var grunnlag for fradrag. Begrunnelsen er imidlertid usedvanlig svak, og kan vanskelig forsvares på generelt grunnlag. Resultatet innebærer at kjøperen vil oppnå en klar fordel av en prisnedgang og således tjene stort på hevingsoppgjøret. Dommens utfall kan således ikke være korrekt.

Tapte leieinntekter kan bare kreves ved prisavslag

Tapte leieinntekter kan ikke kreves erstattet ved heving, i motsetning til situasjonen ved prisavslag. Grunnen er nettopp at kjøpekontrakten heves, og at det er selgeren som skal tilgodeses med leieinntektene, jf. Ovenfor. Tidligere rettspraksis har i noen tilfeller tilkjent erstatning for tapte leieinntekter, men resultatet er prinsipielt galt. Faktum i de sakene der slik erstatning er tilkjent, har dog vært spesielt, og kan nok være årsaken til resultatet.

***

Våre eiendomsrettsadvokater har lang erfaring med restitusjons- og erstatningsoppgjør etter heving av boligkjøp. Vi kan hjelpe deg med å fremme riktig krav eller sørge for at kjøper ikke får mer enn det han eller hun har krav på.

Ta kontakt med oss for en uforpliktende samtale på telefon 22 00 88 88, e-post post@indem.no eller ved å fylle inn skjemaet under. 

Kontakt

  • Dette feltet er for valideringsformål og skal stå uendret.