Valg av reaksjon – prisavslag, heving og erstatning

Dersom det er på det rene at boligen er mangelfull, oppstår spørsmålet om hvilket krav boligkjøperen har. Man kan ha krav på prisavslag eller heving, og i mange tilfeller også erstatning.

Prisavslag ved kontraktsbrudd

Prisavslag er den mest anvendte reaksjon når det foreligger et kontraktsbrudd (en kjøpsrettslig mangel) ved den omsatte eiendommen. Bakgrunnen for at prisavslag er mest vanlig, er todelt. For det første skal det mindre til for å kreve prisavslag enn for å kreve heving. For det andre ønsker de fleste boligkjøpere å beholde huset, selv om det er avdekket noen feil.

Rett på prisavslag foreligger når selger har brutt sin opplysningsplikt, eller når manglene utgjør et vesentlig avvik fra avtalt stand.

Se også: Kjøpsrettslig mangel – mer om opplysningssvikt og vesentlig avvik.

Selve beregningen, eller utmålingen, av prisavslaget følger av avhendingslova § 4-12. Denne bestemmelsen har to alternative utmålingsregler. Enten skal prisavslaget beregnes ut fra den verdireduksjon manglene påfører eiendommen, eller så skal prisavslaget beregnes ut fra utbedringskostnadenes størrelse.

Utmåling ut fra verdireduksjon

Ved utmåling ut fra eiendommens verdireduksjon, jf. § 4-12 første ledd, vil man måtte gjøre en teoretisk vurdering av hva eiendommen ville vært solgt for dersom manglene hadde vært kjent på avtaletidspunktet. Vurderingen er krevende, og vil svært sjelden kunne stadfestes med sikkerhet.

I noen tilfeller vil verdiminuset være lavere enn utbedringskostnadene (se eksempel i Høyesteretts dom i Rt-2000-199), mens i andre tilfeller kan verdiminuset tenkes å være høyere enn utbedringskostnadene (se eksempel i Høyesteretts dom i Rt-2010-1395). Det sistnevnte tilfellet forutsetter nok enten at utbedring ikke er mulig, eller at eiendommen er resolgt på nær eksakt samme vilkår.

Utmåling ut fra utbedringskostnadenes størrelse

Ved utmåling i tråd med utbedringskostnadene, vil takstrapporter, pristilbud og lignende være sentrale ved beregningen der utbedring ikke ennå er foretatt. I noen tilfeller er utbedring allerede foretatt når prisavslaget skal beregnes, og utgangspunktet vil da normalt sett være hva utbedringen faktisk kostet.

Unntaket er der utbedringen er mer omfattende, utført på en unødvendig dyr måte, eller det er benyttet unødvendig dyre løsninger eller materialer. Som ledd i utmålingen skal det også gjøres et fradrag for standardheving og forlenget teknisk levetid, dersom dette er relevant i det konkrete tilfellet.

Heving kan skje hvis kontraktsbruddet er vesentlig

Heving av kjøpekontrakten innebærer at kjøpekontrakten bortfaller, og ytelsene skal tilbakeføres. Heving er regulert i avhendingslova § 4-13, og er en aktuell reaksjon dersom avtalebruddet fra selgers side er vesentlig. Det kreves altså et mer omfattende kontraktsbrudd enn hva som kreves for at det skal være grunnlag for prisavslag. Den sentrale vurderingen for om det er grunnlag for heving, er om kjøperen har rimelig grunn til å si seg fri fra kontrakten, se Høyesteretts dom i Rt-2010-710.

Se også: Økonomisk oppgjør ved heving – dette kan du kreve av selger

Sentrale momenter i vurderingen av om det er grunn til å heve kjøpekontrakten, kan være omfanget av manglene, størrelsen på utbedringskostnadene, om utbedring vil være til særlig ulempe for kjøperen, om mangelen i seg selv medfører mye heft, kjøperens berettigede forventninger til eiendommen (ny/gammel eiendom, høy/lav standard), prisen på eiendommen sammenlignet med andre og tilsvarende eiendommer, selgers eventuelle skyld, hvor lang tid som er gått fra overtakelsen og fram til hevingskravet framsettes, samt om prisavslag vil kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene og gi en adekvat reaksjon mot kontraktsbruddet.

Dersom boligkjøpet heves, vil det gjerne også være grunnlag for erstatning for en lang rekke tapsposter. Dette finner du mer informasjon om her.

Erstatning for tap som følge av kontraktsbruddet

Erstatning er regulert i avhendingslova § 4-14, og er ment å dekke kjøpers tap som følge av mangelen. Selve konsekvensene av mangelen (verdiminuset eller utbedringskostnadene) skal ikke beregnes etter § 4-14, men § 4-12. Typiske erstatningsposter er utgifter til bygningssakkyndige og skaderapporter, skadebegrensende tiltak, erstatningsbolig og advokatbistand før eventuelt søksmål.

Dersom man skal ha krav på erstatning, forutsetter det at de alminnelige vilkår for erstatning er oppfylt. Det må altså foreligge et økonomisk tap, et ansvarsgrunnlag og årsakssammenheng mellom tapet og ansvarsgrunnlaget.

Økonomisk tap

Hvorvidt det foreligger et økonomisk tap, er vanligvis greit å fastslå. Har du hatt utgifter til en takstrapport, erstatningsbolig, leie av utstyr for å begrense videre skadeutvikling etc. har du normalt hatt et økonomisk tap i forbindelse med skaden.

Ansvarsgrunnlag

Ansvarsgrunnlaget etter avhendingslova § 4-14, jf. § 4-5, er et såkalt kontrollansvar. Mangelen ved boligen må ha ligget innenfor selgerens kontroll for at han eller hun skal være ansvarlig for å betale erstatning. Dersom selgeren har gitt mangelfull eller uriktig opplysning, er vilkåret som regel oppfylt.

Motsatt er vilkåret i utgangspunktet ikke oppfylt dersom det er tale om en skjult mangel. Annerledes kan det imidlertid stille seg dersom selgeren ikke har utført tilstrekkelig vedlikehold, har slurvet ved valg av håndverkere som har pusset opp boligen eller på annen måte hadde muligheten til å opptre slik at mangelen ikke ville ha inntruffet.

Årsakssammenheng

Kravet til årsakssammenheng innebærer at det økonomiske tapet må skyldes mangelen. Har selgeren for eksempel brukt ufaglærte til oppussing av baderommet, og kjøperen har utgifter til takstrapporter for å avdekke feilenes omfang, er vilkåret om årsakssammenheng naturligvis oppfylt. Motsatt vil takstutgifter til å fastslå vesentlige feil ved badet ligge utenfor selgers kontrollansvar dersom hans/hennes opplysningssvikt knytter seg til manglende vedlikehold av taket.

***

Det kan kreves erstatning både ved prisavslag og ved heving.

Forsinkelsesrenter kan alltid kreves erstattet, uavhengig av selgers forhold. Dette reguleres imidlertid av forsinkelsesrenteloven, og ikke avhendingslova.

Ta kontakt med våre eiendomsadvokater på telefon 22 00 88 88, e-post post@indem.no eller ved å fylle ut skjemaet under dersom du trenger bistand i din sak.

Kontakt

  • Dette feltet er for valideringsformål og skal stå uendret.