Vesentlighetskriteriet

Det er ikke mulig å garantere seg mot feil og mangler ved boligsalg. Selv om selgeren gir all relevant informasjon, avdekker man noen ganger feil som man ikke hadde forutsett. Dersom feilen er tilstrekkelig omfattende, vil man kunne ha krav på prisavslag og erstatnig.

Vesentlig avvik gir krav på prisavslag

Avhendingsloven § 3-9 annet punktum regulerer når en eiendom er i vesentlig dårligere stand enn forventet.

Dersom det skal foreligge et vesentlig avvik fra avtalt stand, må eiendommen både kvalitativt og kvantitativt avvike vesentlig fra kjøpers berettigede forventninger til eiendommen. Dette innebærer at eiendommen være i en klart dårligere tilstand enn den gjennomsnittlige boligkjøper kunne forventet. Avviket må også være av et visst økonomisk omfang.

Eiendommen må være i klart dårligere stand

En eiendom er kvalitativt dårligere enn forventet dersom for eksempel en bygningsdel får en nedsatt funksjonsevne tidligere enn man burde kunne forvente. Begynner det å lekke fra badet tre år etter at det var nytt, eller det syv år gamle taket viser tegn til kondensering, vil dette i mange tilfeller utgjør et såkalt kvalitativt avvik.

Det er imidlertid mange momenter som spiller inn i vurderingen. Er det tale om et nyere hus, bør man ikke regne med mange feil og avvik. Ved et eldre hus må man derimot ta høyde for større grad av svakheter og feil. Er en oppgradering gjort av fagfolk, bør det forventes at arbeidet er gjort korrekt, mens man derimot må forvente enkelte svakheter dersom for eksempel selgeren selv har pusset opp.

Avviket må ha et visst økonomisk omfang

Selv om en eiendom avviker fra forventningene til eiendommen, må også utbedringskostnadene for de påviste feilene være av et visst økonomisk omfang. Hvor store utbedringskostnader det må være snakk om, avhenger blant annet av boligens alder og markedsførte tilstand.

I utgangspunktet må utbedringskostnadene ligge i det øvre sjiktet av 3-6 % av eiendommens salgssum for at det skal foreligge et vesentlig kvantitativt avvik. Det nærmere nivået beror imidlertid på forhold som eiendommens alder og hvorvidt den er markedsført med høy standard eller ikke.

Samlet vurdering – begge vilkårene må være oppfylt

Etter lovteksten er de to vilkårene kumulative – de må begge være oppfylt. Det innebærer at eiendommen må avvike vesentlig både kvalitativt og kvantitativt før det foreligger en kjøpsrettslig mangel som kan gi grunnlag for prisavslag. Høyesterett tydeliggjorde dette i en dom fra 2010, populært kalt Kistebakkane-dommen. Hele dommen kan du lese her (krever innlogging).

Høyesterett synes imidlertid å ha redusert betydningen av det kvantitative vilkåret i en dom fra mai 2017 (HR-2017-1073, les dommen her). Slik domspremissene er utformet, legges det opp til en mer samlet og skjønnsmessig vurdering enn det som har vært vanlig tidligere.

Se også: Indems vurdering av HR-2017-1073 – nå kan det bli enklere å nå frem med mangelskrav. 

Vurderingen av hvorvidt det foreligger et vesentlig avvik fra avtalt stand, er dermed en komplisert og sammensatt vurdering. En korrekt vurdering krever innsikt og kompetanse.

Våre eiendomsadvokater har til sammen over 20 års erfaring innenfor kjøp og salg av bruktboliger, og har omfattende prosedyreerfaring i nettopp disse vurderingene. Ta kontakt med oss på telefon 22 00 88 88, e-post post@indem.no eller ved å fylle ut skjemaet under dersom du ønsker bistand i din sak.

Kontakt